Baufinanzierung Stuttgart
Baufinanzierung Stuttgart – der direkte Weg zum Eigenheim
In den eigenen vier Wänden zu leben und zu wohnen gibt viel Sicherheit. Im Vordergrund steht im Gegensatz zum Wohnung mieten die Unabhängigkeit vom Vermieter. Solange das Eigenheim nicht komplett abbezahlt ist, gehört es, wie der Volksmund sagt, anteilig der Bank. Die Immobilienfinanzierung für das Haus oder für die Eigentumswohnung ist ein langfristiger Vertrag mit gegenseitigen Rechten und Pflichten.
Der Immobilienbesitzer kennt die Monatsrate und kann sie in sein Budget einplanen. Überraschende bis willkürliche Erhöhungen wie bei der Kaltmiete sind ausgeschlossen. Die Baufinanzierung Stuttgart ist aber auch eine geradezu ideale Altersvorsorge. Die Immobilienfinanzierung ist spätestens dann abgeschlossen, wenn das Erwerbsleben endet. Das damit verbundene geringere Monatseinkommen als Rentner oder Pensionär korrespondiert, bestenfalls Eins zu eins, mit dem Wegfall der Monatsrate für Zinsen und Tilgung.
Das sind die Unterkunftskosten vergleichbar mit der Kaltmiete, die der Wohnungsmieter weiterhin Monat für Monat zahlen muss – ungeachtet des niedrigeren Einkommens. Diese Situation führt oftmals zu einem finanziell erzwungenen Wohnungswechsel. Solche Gedanken sind und bleiben dem Hauseigentümer Zeit seines Lebens fremd.
Eigenfinanzierung + Fremdfinanzierung = Immobilienfinanzierung
Das A und O für die Schaffung von Wohneigentum sind Immobilienfinanzierungen, und zwar in diesem Fall die Baufinanzierung Stuttgart.
Ein zwei Sätze zur baden-württembergischen Landeshauptstadt: Mit der Fläche von gut 200 km² und knapp 640.000 Einwohnern gehört Stuttgart zu den bundesweit zehn größten Städten. Nach dem Ranking der internationalen Unternehmensberatung Mercer LLC rangiert Stuttgart unter den weltweit TOP 30 der lebenswertesten Städte. Dementsprechend begehrt ist eine Baufinanzierung Stuttgart für das Haus im Grünen oder für die Eigentumswohnung im Stadtzentrum.
Jede Immobilienfinanzierung ist aufgeteilt in die Fremd- und die Eigenfinanzierung. Sie ist die Summe aus Eigenkapital + Eigenleistung. Ermittlung der Baufinanzierung Stuttgart als Fremdfinanzierung durch ein Kreditinstitut: Baufinanzierung respektive Bausumme ./. Eigenfinanzierung ./. Fördermittel = verbleibender Finanzierungsbedarf als Fremdfinanzierung.
Baufinanzierung ohne Eigenkapital – so geht’s
Damit die Immobilie zum Eigentum wird, muss sie komplett bezahlt werden. Was der Bauherr oder Wohnungskäufer vorab als Eigenkapital angespart hat, das reduziert unterm Strich die Fremdfinanzierung. Diese Reduktion wirkt sich unterschiedlich aus. Beispiele dafür sind eine kürzere Laufzeit des Immobiliendarlehens oder der niedrigere monatliche Schuldendienst bei unveränderter Darlehenslaufzeit.
Heutzutage ist eine Baufinanzierung Stuttgart auch ohne jedes Eigenkapital möglich, also vollständig und zu Hundert Prozent als Fremdfinanzierung. In diesem Fall bringt der Bauherr kein Eigenkapital ein; losgelöst davon, ob er Erspartes hat oder nicht.
Umgekehrt trägt damit der Darlehensgeber das gesamte Finanzierungs- und Kreditausfallrisiko. Aus Sicht des Financiers ist das deswegen sehr riskant, weil es bei Zahlungsunregelmäßigkeiten mit der Folge einer Zwangsversteigerung kaum möglich ist, den offenen Darlehenssaldo durch den Versteigerungserlös ausgeglichen zu bekommen. Erfahrungsgemäß fällt der Zwangsversteigerungserlös gegenüber dem Markt- und Verkehrswert der Immobilie um bis zu 30 oder 40 Prozent niedriger aus.
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Das passende Kreditinstitut für die Baufinanzierung ohne Eigenkapital
Immobilienfinanzierungen gehören zum Kerngeschäft von Banken und Sparkassen. Je höher das Baudarlehen, umso höher der dauerhafte Gewinn. Demgegenüber steht ein permanent latentes Risiko, dass der Darlehensnehmer die Baufinanzierung pünktlich und vollständig zurückzahlt. Entscheidend ist seine Bonität als die ganz allgemeine Kreditwürdigkeit. Deren Bewertung ergibt sich aus der Höhe des langfristig gesicherten Arbeitseinkommens sowie aus der persönlichen und wirtschaftlichen Gesamtsituation des Bauherrn.
Aus Sicht des Kreditgebers ist ein Beamter auf Lebenszeit der ideale Kreditnehmer. Er ist unkündbar mit einer staatlich garantierten Monatsbesoldung. Beschäftigte in der freien Wirtschaft verfügen über ein vergleichbar hohes oder höheres Einkommen. Ungeachtet „eines noch so wasserdichten Arbeitsvertrages“ kennt jedoch niemand die Unternehmens- und Wirtschaftsentwicklung der kommenden ein, zwei oder drei Jahrzehnte.
In diesem Spannungsfeld fällt den Kreditinstituten eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital nicht leicht. Umgekehrt ist es nicht einfach, aber auch keineswegs unmöglich, die Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital genehmigt zu bekommen. Eine solche Baufinanzierung Stuttgart ist unter bestimmten Gegebenheiten durchaus realistisch.
Lange Zinsbindung sorgt für Planungssicherheit bei der Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital
Die Baufinanzierung ist in der Regel ein Annuitätendarlehen mit gleichbleibenden Monatsraten. Rechnerisch verschiebt sich monatsweise die Höhe der Zinslast zugunsten der Tilgung. Der Darlehensgeber kennt auf Jahre hinaus die genaue Höhe seines Schuldendienstes. Die Kreditzinsen stehen für die vertragliche Zinsbindungsfrist unabänderbar fest; je länger sie ist, umso besser und finanziell günstiger.
Sein Finanzierungsrisiko ohne Eigenkapital des Bauherrn lässt sich der Kreditgeber mit einem deutlich höheren Effektivzins ausgleichen oder anders gesagt bezahlen. Das verteuert die Fremdfinanzierung. Jetzt ist es umso wichtiger, einen möglichst langen Zeitraum für die erste Zinsbindungsfrist auszuhandeln. Wenn sie beispielsweise zehn Jahre andauert, dann kann der Hausbauer oder Wohnungskäufer ein Jahrzehnt lang fest planen, ohne außervertragliche Änderungen befürchten zu müssen.
Baufinanzierung in Stuttgart ohne Eigenkapital – aber mit Eigenleistung
Eigenleistung ist die vom Bauherrn selbsterbrachte Leistung, und zwar vorwiegend bei den Gewerken des Innenausbaus. Die Eigenleistung tritt an die Stelle der Handwerksleistung gerechnet in Mannstunden. Die errechnen sich zuzüglich der anteiligen gesetzlichen Mehrwertsteuer. Damit verringern sich die Baukosten und in der Folge davon die Fremdfinanzierung.
Eigenleistung hat in dieser Situation dieselbe Wirkung wie Eigenkapital. Der Bauherr kann „mit seinem eigenen Team“ durchaus Eigenleistungen im unteren bis mittleren fünfstelligen Bereich erbringen. Beispiele sind Tapezieren, Streichen, Bodenverlegen, Fassaden- und Pflasterarbeiten bis hin zu Baureinigungen.
Hier gilt der Grundsatz: Was selbst gemacht wird, das braucht nicht bezahlt zu werden.
Absicherung der Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital
Die Finanzierung der Immobilie wird durch Grundbucheintragung einer meistens erstrangigen Grundschuld besichert. Auf eine Absicherung können und wollen beide Seiten – Darlehensgeber und Darlehensnehmer – nicht verzichten. Dazu bietet sich eine Risikolebensversicherung an. Deren Höhe korrespondiert mit der Darlehenssumme und kann sukzessive dem jeweiligen Restsaldo angepasst werden.
Damit wird das Ableben des Darlehensnehmers als Hauptverdiener abgesichert. Bei seinem Tod wird durch die dann fällige Lebensversicherung der aktuelle Finanzierungssaldo abgelöst. Einen eventuell Überschuss bekommen die Hinterbliebenen ausbezahlt. Die Fremdfinanzierung ist beendet und die Immobilie sofort schuldenfrei. Der Versicherungsbeitrag gehört dauerhaft zu den monatlichen Finanzierungskosten.
Kluge Immobilienfinanzierung – alle Fördermöglichkeiten nutzen
Das Baukindergeld wird bis einschließlich März 2021 gewährt. Diese staatliche Förderung ist einkommensabhängig und orientiert sich an der Kinderzahl in der Familie. Die KfW, Kreditanstalt für Wiederaufbau bietet als staatliche Förderbank Programme für energetische Bau-, Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen an. Das Spektrum der Fördermöglichkeiten reicht von Bundes- über Landesprogramme bis hin zu örtlichen Förderungen von Stadt und Gemeinde.
Diese Förderungen gelten auch und ohne Ausnahme für Baufinanzierungen ohne Eigenkapital. Fördervoraussetzungen orientieren sich ausschließlich an den familiären und wirtschaftlichen Verhältnissen des Bauherrn oder Hauskäufers. Förderungen in diesem Sinne sind einerseits nicht rückzahlbare Zuschüsse sowie andererseits vergünstigte Kredit- und Darlehensfinanzierungen. Der Zuschuss hat eine direkte Finanzierungsauswirkung.
Die Bausumme bleibt unverändert, während sich die Fremdfinanzierung über die Hausbank um die Fördersumme reduziert. Durch das zinsgünstige KfW-Darlehen verringert sich zwar die Darlehensfinanzierung durch die Hausbank, nicht aber die Fremdfinanzierung als solche. Sie lässt sich allerdings deutlich günstiger gestalten. Beispiele dafür sind ein niedrigerer Effektivzinssatz oder mehrere tilgungsfreie Jahre.
Baufinanzierung für Stuttgart flexibel gestalten
Jede Immobilien- und Baufinanzierung sollte geschickt ausgehandelt sowie für den Bauherrn möglichst flexibel gestaltet werden. Das gilt für die Modalitäten des regelmäßigen Schuldendienstes. Der Darlehensnehmer sollte auch bei der Fremdfinanzierung ohne Eigenmittel die Möglichkeit zu einer mehrmaligen begründeten Tilgungsaussetzung haben. Außerplanmäßige Zahlungen oder Sondertilgungen bis hin zur vorzeitigen Darlehensablösung sollten kostenlos oder möglichst kostengünstig möglich sein [keine oder nur geringe Vorfälligkeitsentschädigung].
Diese und weitere derartige Vertragsinhalte sind Grund genug für einen ausgiebigen Vergleich von Baufinanzierungsangeboten. Andererseits ist der Anbieterkreis für Immobilienfinanzierungen ohne Eigenkapital eher begrenzt. Dennoch sollte es möglich sein, unter mehreren guten das beste Angebot zu finden.
Fazit zur Baufinanzierung ohne Eigenkapital
• In der heutigen Zeit einer seit Längerem und weiterhin anhaltenden Niedrigzinsphase ist die Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital durchaus machbar.
• Zu den Voraussetzungen gehören das im Verhältnis zur Bau- oder Kaufsumme entsprechend hohe und dauerhaft gesicherte Arbeitseinkommen sowie ein Schufa-Score nahe an 100 Prozent.
• Wer sich in oder am Stadtrand von Stuttgart den Traum vom eigenen Heim erfüllen möchte, der hat auch ohne jedes Eigenkapital sehr gute Chancen.
• Eigenleistung beim Hausausbau ist in der Baufinanzierung gleichzusetzen mit Eigenkapital und reduziert die Fremdfinanzierung.
• Weiterhin lässt sich die Summe der Immobilienfinanzierung durch Zuschüsse aus einzelnen Förderprogrammen verringern, ohne dass vom Bauherrn als Gegenleistung Eigenmittel erwartet werden.